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“一房二卖”是“民事欺诈”还是“刑事诈骗”? 中国普法 昨天

www.ighdhair.com2019-09-11

孔某把拆迁安置房卖给李,然后将房子卖给了梁。 “一房两卖”的行为是民事还是刑事?看看高淳法院的判决。

案例回放

2017年1月,被告人孔某以4亿6,661.2万元的价格将自己在古白街(2017年11月5年)的拆迁安置房卖给了李。李先生首先支付了25万元的房屋付款。双方同意在财产转让后支付最终款项。被告孔某在向李某交付房屋钥匙时私下保留了其中一把钥匙。

2018年4月,被告人Kong偿还了高额债务,使用了之前保留的钥匙,并亲自更换了房门锁,并以35万元人民币将房屋卖给了受害人梁某。梁先生首先支付了人民币25万元的房屋付款,并同意在房屋转让后支付最终款项。被告人孔某获得25万元偿还个人债务。侯亮获得了房子的新钥匙,并告知孔,进行了翻新。在装修期间,梁启电打电话通知他,李某已经阻止他装修房子。被告孔某告诉梁,他只负责装修,以及与李谈判的其他事项。侯孔几次发出承诺函,答应李某按时回购25万元,但罚款未兑现。

一审法院认为,被告人Kong为非法占有,在履行房屋销售合同的过程中欺骗了另一方的财产,金额巨大,其行为违反了刑法构成合同诈骗罪。他被判处有期徒刑一年零三个月,并处罚金人民币3万元。

对话法官

在一审判决后,小编采访了该案的首席法官纪红。

问:您如何确定“一个房间,两个销售”是“民事欺诈”还是“犯罪欺诈”?

答:“一个房间,两个销售”意味着房子的主人向不同的买家出售同一个房子。卖方经常向部分或全部购买价格向两位买家收取费用,但实际上不可能同时满足所有买家的购买。

在判断“一个房间和两个销售”是否是合同欺诈时,有必要满足欺诈犯罪的构成要素,即行为者犯下欺诈行为另一方(被欺骗的人)产生误解另一方基于错误理解处置属性演员或第三处置属性受害者遭受财产损失。

问:如果您在日常生活中遇到“一个房间和两个销售”,买家应该购买什么?

- 答:“一个房间,两个销售”应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,买方可以要求取消合同,退还购买的房屋和利息,赔偿损失,并可以要求卖方承担不超过双倍购买的房屋数量。责任。

第1步:沟通和解决。您可以先尝试与卖家沟通,并使用法律来保护您的权利。如果谈判不成功,应该果断地选择司法渠道。

第2步:申请财产保全。

第3步:提起诉讼。买家应积极收集相关证据并向法院提起诉讼。如果涉及合同欺诈,可以向公安机关报告。

法官提醒

“一房两销”大多出现在二手房交易中。二手房容易出现“一套多卖房子的代理商”和“房东和购房者信息不对称”,这使得一些不法分子有机。有数百万的房地产交易。买家需要在签署房屋前审查中间人的资格,销售和购买的所有权等,并签署正式和完整的房屋销售合同,并向房屋管理局提交,以便及时登记房地产变更。

详细了解相关案例。

一个房间和两个销售,这两个合同都有效吗?

上海的房主看到房价太低了。他试图在苏州出售一栋已签下超过三百万元人民币的别墅,直接跳到一百多万元,卖给后来的高价房。从事两个买家和两个中间人之间的诉讼。近日,苏州市虎丘区人民法院依法完成了“一房两销”所产生的一系列房屋销售合同和中介合同纠纷。根据法律规定,第一套房屋销售合同已经建立,房主需要购买第二套房屋。一家人退还了20万元押金,并赔偿了房价76万元的损失。同时,要求支付两家中介公司的中介服务费和近10万元的违约金。

聪明睿智,默认跳了50万元。

李和他的妻子同意在2013年离婚。双方同意位于苏州高新区的近300平方米的别墅由李拥有,但没有改变所有权程序。 2015年11月,买方朱女士和李女士在A房地产经纪公司中间签署了《房地产买卖中介合同》,并同意将李先生及其前妻分享的房子卖给朱女士。 375万元。

合同签订后,房地产市场可以描述为每天的价格。李希望更加不情愿,并且在2016年3月通知中介机构是方便的,要求在原房价基础上增加50万元作为交易期间房价飙升的补偿。朱女士知道之后,她委托律师给李写信,告诉她这种行为构成违约,要求在线签署所涉房屋,基金保管应在7天内处理,转让应当被处理,但李没有注意,朱女士将李和她的前妻上诉到法院。该案件由虎丘法院依法判决。双方继续履行房屋销售合同,李女士将房地产变更登记给朱女士。李拒绝接受上诉。 2017年8月,苏州市中级人民法院驳回上诉,维持原判决的最终判决。

试用期间,法院出售了两笔,并赔偿了亏损76万元的差额

然而,就在2016年4月,在涉及别墅的审判期间,李某在B房地产经纪公司中间,与另一位买家杨某签署了另一份《房屋买卖(居间)合同》,同意上述别墅。杨某以485万元的价格立即支付了20万元的定金。然而,李并没有告诉杨,所涉及的房屋已经转移给朱女士,但也欺骗了涉及房屋的案件被法院扣押。解封后,业主被转移,并没有通知杨有违约。

后来,杨了解到,李某和朱女士的房屋销售合同纠纷已经结案,涉案的案件由朱女士拥有。此时,房价已上涨至约620万元,杨还向法院提起诉讼,要求他承担违约责任并赔偿损失超过130万元。在审判期间,法院委托第三方公司进行评估。 2017年12月,该报告发布了一份报告,确认住房市场总价值超过580万元。还发现杨在得知最终判决与房屋所有权有关后,于2017年10月购买了另一栋房屋。总房价约480万元。

法院认为,在这种情况下,李某某某房屋出售的行为是争议的直接原因。此外,有关案件的案件已经决定将案件移交案件的局外人,朱女士,李女士的违约行为导致双方的合同目的未实现。杨作为观察党,有权要求李的相应责任。

“只有在朱女士案件的二审判决之后,杨才购买房子。当时杨某在这起案件中的损失已经形成。“这位官员说,案件已于2015年11月底卖给了朱女士的房子。一万元,不到四月份杨某出售后不到五个月2016年,价格上涨了110万元,达到485万元,双方可以看到房价的上涨。根据评估报告,2017年8月的房屋估计为580万元,与合同房价相比超过95万元。因此,在这种情况下,杨的实际损失确实是95万元。

关于房价差异补偿的比例,法院认为,在签订合同时,杨某知道案件不属于李某,但只有一个卖家签了。杨确实有一些错误,但鉴于合同签订,李的离婚协议已经明确表明案件归房子所有,合同明确规定“如果房子是共用房屋,甲方(李)必须保证在签订本合同时,其他共有人已获得同意,并有权代表其他共有人签署本协议。因此,杨在这种情况下签订合同的错误确实很小。

总之,合同执行失败的根本原因是李某的一房两销售,确定李应承担杨某损失的80%赔偿金,即赔偿76万元,并退款购买定金20万元。元。

法院认定两份销售合同均有效

除了两位买家外,两家中介公司还向法院提起了李某。 “这两份合同均以当事人的真实意图表达,并未违反法律法规的强制性规定。它们应被视为合法有效,各方均应按照合同履行各自的义务。”

执法人员补充说,对于第二份合同,虽然原始被告和局外人在签订购买和出售案件涉及的房屋合同之前已经与同一房屋的另一人签订了销售合同,但是确实是“单卧和双销”的情况,但法律没有明确禁止出售一件事和两件事,并且当然不会因为出售一件事和两件而否定合同的有效性,如合同具有法律规定的有效要求。在这种情况下,被告没有任何证据证明原告,中介公司知道被告在签订合同之前已将有关房屋出售给他人。因此,所涉及的合同不存在,因为原告和被告恶意勾结以损害他人的利益,合同无效。

总之,两份合同均有效,李先生应向两家中介公司支付中介服务费和违约金,总额约为10万元。

据了解,目前的案件已经完成,朱女士已经执行了该房屋的申请。这个别墅目前的价值超过700万元,而且由于房子的原主人是自己拿走的,最后卖了三百多万元,他不得不支付近百万元的赔偿金,这不是值得一试。

法官说:

“一个房间和两个销售”意味着房屋的所有者分别向两个购房者出售同一房屋,并签订同一房屋和两个购房者的房屋销售合同。法律并未明确禁止出售一件物品和两件物品,并且当然只要合同具有法律规定的有效要求,就不会因为出售一件物品而违反合同的有效性。

换句话说,如果两个合同没有《合同法》第52条规定的合同无效,则它们都是有效合同。也就是说,这不是因为房主先前已签订房屋销售合同,房主订立的第二销售合同必然是无效的。因此,房屋所有者将承担两项合同义务,任何一份未履行合同的合同都将承担违约责任。如果两个销售合同都有效且每个买方都被要求履行合同,则应按照房屋所有权变更,合法拥有房屋和建立销售合同的顺序确定维权令,但恶意注册注册的买方权利不能优先于合法占用房屋的买方。

从中国执法部门转发

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